Dans les quartiers prisés de la banlieue nord de Tunis, La Marsa, Gammarth, Carthage, Jardins de Carthage ou encore Aïn Zaghouan, devenir propriétaire relève aujourd’hui du parcours du combattant. En quelques années seulement, les prix de l’immobilier ont connu une flambée spectaculaire, creusant un fossé de plus en plus important entre les revenus des Tunisiens et le coût réel du logement.
Un constat s’impose désormais avec évidence : accéder à la propriété dans ces zones huppées est devenu, pour la majorité des classes moyennes, presque impossible.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans certaines zones de la banlieue nord, les prix du mètre carré dépassent aujourd’hui les 5.000 dinars, notamment aux Jardins de Carthage ou à Aïn Zaghouan Nord. Dans les secteurs les plus exclusifs comme La Marsa ou Gammarth, les prix peuvent même atteindre entre 10.000 et 12.000 dinars le mètre carré pour des biens haut standing. À titre de comparaison, le prix médian national tourne autour de 3.500 dinars/m². L’écart est donc colossal. Concrètement, un appartement standard de 120 m² dans ces quartiers peut facilement dépasser les 600.000 à 800.000 dinars, voire franchir le million pour des biens de standing. Une réalité qui contraste fortement avec le niveau de vie moyen en Tunisie.
Plus frappant encore : cette hausse s’est accélérée ces dernières années. À Tunis, les prix des appartements ont bondi de près de 16% en une seule année récente. Dans certains quartiers, les augmentations ont été encore plus marquées, atteignant parfois +20% à +25% selon les zones. Autrement dit, en l’espace de quelques années, les prix ont quasiment doublé dans certains segments du marché, transformant radicalement l’accès à la propriété.
Des salaires qui ne suivent pas
Face à cette flambée, la question essentielle est simple : qui peut encore acheter ? La réponse est sans appel : une minorité. Le problème majeur réside dans le décalage entre les prix immobiliers et les revenus. En Tunisie, les salaires moyens restent relativement faibles, notamment pour les classes moyennes. Or, contrairement aux prix de l’immobilier, les revenus n’ont pas connu d’augmentation proportionnelle. Ce déséquilibre rend les crédits immobiliers de plus en plus difficiles à obtenir. Même lorsque les banques acceptent de financer un projet, les mensualités deviennent souvent insoutenables pour un ménage moyen. À titre d’exemple, financer un bien à 700.000 dinars sur 20 ou 25 ans nécessite un apport important et des revenus élevés, bien au-delà de la moyenne nationale. Résultat : une grande partie de la population se retrouve exclue de ces zones.
Un marché tiré par une demande sélective
Cette hausse des prix n’est pas le fruit du hasard. Elle s’explique en grande partie par une demande spécifique, composée de profils plus aisés : chefs d’entreprise, professions libérales, expatriés ou investisseurs. La capitale concentre également une forte attractivité économique et diplomatique, ce qui renforce la pression sur les zones les plus recherchées. Par ailleurs, l’immobilier est devenu une valeur refuge dans un contexte économique incertain. De nombreux investisseurs privilégient la pierre, considérée comme plus sûre que d’autres placements. Cette dynamique contribue à maintenir les prix à des niveaux élevés, voire à les pousser encore à la hausse.
Pendant que la banlieue nord devient inaccessible, d’autres zones du Grand Tunis restent relativement plus abordables. Dans certaines localités comme El Mourouj ou La Manouba, les prix oscillent entre 2.400 et 2.700 dinars/m². Cette différence illustre une fracture territoriale de plus en plus marquée : d’un côté, des quartiers haut de gamme réservés à une élite économique, de l’autre, des zones plus accessibles mais souvent moins bien desservies ou moins valorisées. Cette dualité pose une question fondamentale d’équité urbaine et sociale.
Le rôle des crédits immobiliers est également au cœur du problème. En théorie, ils devraient permettre aux ménages d’accéder à la propriété. En pratique, ils deviennent de plus en plus inadaptés à la réalité du marché. Avec des prix élevés et des salaires stagnants, même les dispositifs de financement classiques montrent leurs limites. L’effort demandé aux ménages dépasse souvent leurs capacités réelles, ce qui freine considérablement les transactions. Ce décalage entre financement et marché crée un cercle vicieux : seuls les profils les plus solvables peuvent acheter, ce qui maintient les prix à un niveau élevé et exclut progressivement les autres.
Une situation normale ?
Face à cette réalité, une question s’impose : est-il normal que devenir propriétaire soit devenu un luxe ? D’un point de vue économique, la hausse des prix peut s’expliquer par la loi de l’offre et de la demande. Mais d’un point de vue social, la situation soulève de nombreuses inquiétudes. Car au-delà des chiffres, c’est l’accès au logement, un besoin fondamental, qui est en jeu. Si rien ne change, la banlieue nord risque de devenir un espace réservé à une minorité, accentuant les inégalités et la fragmentation urbaine. Aujourd’hui, le marché immobilier tunisien semble à un tournant. Entre flambée des prix, stagnation des salaires et limites du crédit, le modèle actuel montre ses failles.
Pour les Tunisiens, notamment les jeunes actifs et les classes moyennes, la question n’est plus seulement «où acheter», mais «peut-on encore acheter ?» Dans les allées des agences immobilières comme dans les discussions du quotidien, une même réalité se dessine : le rêve de devenir propriétaire, surtout dans les zones les plus prisées, s’éloigne de plus en plus. Et tant que les revenus ne suivront pas, ce rêve risque de rester, pour beaucoup, hors de portée.
Leïla SELMI