Longtemps considéré comme l’un des principaux vecteurs de stabilité sociale et d’ascension économique, l’accès à la propriété immobilière devient progressivement hors de portée pour une large partie des Tunisiens. Ce qui constituait autrefois l’aboutissement naturel d’un parcours de vie, études, emploi, constitution d’une famille puis acquisition d’un logement, tend aujourd’hui à devenir un objectif de plus en plus difficile à atteindre, notamment pour les classes moyennes.
Ce constat est au cœur d’une récente note d’analyse publiée par l’Institut Arabe des Chefs d’Entreprises (IACE) qui dresse un diagnostic préoccupant de la crise actuelle du logement en Tunisie. Au-delà des difficultés conjoncturelles, l’étude met en évidence les dysfonctionnements structurels d’un secteur confronté à une hausse continue des coûts, à un accès de plus en plus restreint au crédit et à une raréfaction du foncier aménagé. Face à cette situation, l’Institut formule plusieurs propositions de réforme afin d’éviter que la crise du logement ne se transforme en véritable fracture sociale.
Un modèle longtemps performant aujourd’hui sous tension
Pendant plusieurs décennies, la politique tunisienne de l’habitat a constitué l’un des succès des politiques publiques. Grâce notamment aux programmes réalisés par la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) et l’Agence foncière d’habitation (AFH), des dizaines de milliers de familles ont pu accéder à la propriété dans des conditions relativement favorables.
Ce modèle reposait sur plusieurs piliers : une politique foncière active, un financement bancaire relativement accessible, un coût de construction maîtrisé et un pouvoir d’achat permettant aux ménages de supporter les mensualités des crédits immobiliers.
Aujourd’hui, cet équilibre est profondément remis en cause
Les prix des logements ont progressé beaucoup plus rapidement que les revenus. L’écart entre le coût réel de l’immobilier et les capacités financières des ménages n’a cessé de se creuser, rendant l’acquisition d’un logement pratiquement inaccessible pour une partie importante de la population.
Selon l’IACE, plusieurs facteurs se conjuguent pour expliquer cette évolution. Le premier concerne l’augmentation spectaculaire des coûts de construction. La dépréciation du dinar, conjuguée à la hausse mondiale des prix des matières premières comme l’acier, le ciment, l’énergie ou les matériaux importés, a considérablement renchéri le coût de réalisation des logements. Les promoteurs immobiliers répercutent naturellement ces surcoûts sur les prix de vente.
Par ailleurs, il y a le facteur du durcissement des conditions de financement. La hausse du taux directeur de la Banque centrale a entraîné une augmentation des taux d’intérêt pratiqués par les banques. Les crédits immobiliers sont devenus plus coûteux tandis que les établissements bancaires exigent des garanties toujours plus importantes. Pour de nombreux jeunes cadres, fonctionnaires ou salariés du secteur privé, obtenir un prêt immobilier relève désormais du parcours d’obstacles.
Un autre facteur concerne la question foncière. La rareté des terrains aménagés, notamment ceux relevant de l’Agence foncière d’habitation, entretient une forte pression spéculative sur les prix du foncier. À cela s’ajoutent diverses charges fiscales qui augmentent le coût final supporté par les acquéreurs.
Le blocage du parcours résidentiel
L’IACE attire également l’attention sur un phénomène nouveau : le blocage du parcours résidentiel.
Traditionnellement, les jeunes ménages commençaient par louer un logement avant d’accéder progressivement à la propriété. Aujourd’hui, cette évolution naturelle est interrompue.
Faute de pouvoir acheter, les ménages demeurent locataires pendant de nombreuses années. Cette situation accroît la demande locative, provoque une hausse des loyers et réduit davantage leur capacité d’épargne. Il s’installe alors un véritable cercle vicieux.
Plus les loyers augmentent, moins les ménages peuvent constituer un apport personnel suffisant pour obtenir un crédit immobilier. L’accession à la propriété s’éloigne progressivement.
Les orientations de l’État
Face à cette situation, les pouvoirs publics ont engagé plusieurs réformes destinées à relancer l’accès au logement. Sous l’impulsion du Président de la République Kaïs Saïed, plusieurs orientations ont été définies afin de redonner aux promoteurs publics un rôle moteur dans la politique nationale de l’habitat. L’une des principales innovations concerne le recours à la location-vente ou location-accession. Ce mécanisme permet aux ménages de devenir progressivement propriétaires grâce à des paiements échelonnés, sans devoir mobiliser immédiatement un apport financier important.
Cette formule constitue une réponse aux difficultés d’accès au crédit bancaire traditionnel. Parallèlement, l’État entend renforcer l’offre de logements économiques grâce à la mobilisation du foncier public. Des terrains domaniaux sont ainsi appelés à être cédés aux promoteurs publics à des conditions particulièrement avantageuses, parfois au dinar symbolique, afin de réduire le coût de revient des logements destinés aux classes moyennes.
Cette stratégie s’inscrit dans le cadre du Plan de développement 2026-2030 qui prévoit la réalisation de plusieurs programmes de logements sociaux et économiques dans différentes régions du pays, notamment à Mornaguia et El Fejja.
Au-delà de ces mesures, le chef de l’État insiste régulièrement sur la nécessité de considérer le logement comme un droit fondamental participant directement à la justice sociale et au développement régional.
Les propositions de l’IACE
Tout en saluant certaines initiatives publiques, l’IACE estime que des réformes plus profondes demeurent indispensables. L’Institut recommande en premier lieu une réforme ambitieuse de la politique foncière. L’objectif consiste à accélérer l’apurement des situations foncières complexes, à libérer davantage de terrains aménagés et à lutter contre les phénomènes spéculatifs. L’IACE préconise également la création de nouveaux mécanismes de garantie publique facilitant l’accès au crédit immobilier des classes moyennes. Le Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS) pourrait également être révisé afin d’adapter ses plafonds aux réalités actuelles du marché immobilier. L’Institut insiste aussi sur la nécessité de simplifier les procédures administratives. La digitalisation des permis de bâtir, des autorisations et des transferts de propriété permettrait de réduire sensiblement les délais et les coûts supportés par les promoteurs comme par les particuliers. Enfin, l’IACE recommande de promouvoir davantage l’habitat durable grâce à l’utilisation de matériaux locaux, aux économies d’énergie et aux techniques modernes de construction permettant de diminuer les coûts d’exploitation des logements.
Une question économique mais aussi sociale
Au-delà des chiffres, la crise du logement dépasse largement le seul secteur immobilier.
Elle touche directement la cohésion sociale, l’emploi, l’investissement et le développement régional.
Le bâtiment demeure l’un des principaux moteurs de l’économie tunisienne. Chaque projet immobilier génère une activité importante pour les entreprises du bâtiment, les artisans, les industries des matériaux de construction, les banques et de nombreuses professions libérales.
Relancer durablement le marché du logement contribuerait ainsi à soutenir la croissance économique tout en répondant à un besoin fondamental de la population.
Le logement constitue en effet bien plus qu’un simple bien de consommation. Il représente un acteur de stabilité familiale, d’intégration sociale et de sécurisation patrimoniale.
Dans cette perspective, les orientations défendues par le Président de la République convergent avec plusieurs recommandations formulées par l’IACE. Qu’il s’agisse de la relance des promoteurs publics, de la mobilisation du foncier de l’État, du développement de la location-accession ou de la construction de logements adaptés au pouvoir d’achat des classes moyennes, l’objectif demeure identique : restaurer un véritable droit au logement accessible.
Le défi consiste désormais à transformer ces orientations en réalisations concrètes. Car la réussite d’une politique de l’habitat ne se mesure pas uniquement au nombre de programmes annoncés, mais à la capacité effective de permettre à des milliers de familles tunisiennes d’accéder à un logement décent dans des conditions compatibles avec leurs revenus. Dans un contexte marqué par les tensions économiques et la montée des inégalités, le logement apparaît plus que jamais comme un enjeu majeur de justice sociale, de développement économique et de stabilité nationale.
Ahmed NEMLAGHI