Par Zouhaïr BEN AMOR (Universitaire)
Dans beaucoup de villes tunisiennes, il existe des lieux que tout le monde connaît sans toujours les nommer. Un terrain vague au cœur d’un quartier vivant, une maison fermée depuis des décennies, un local commercial dont le rideau rouillé n’a plus été levé depuis si longtemps qu’il semble appartenir au décor, une villa héritée puis oubliée, une propriété appartenant à des étrangers absents, un bâtiment dont les fenêtres cassées regardent la rue comme des yeux vides. Ces espaces ne sont pas seulement des biens privés en attente. Ils sont devenus, avec le temps, des blessures urbaines. Ils occupent des emplacements précieux, parfois au centre même des villes, mais ne participent plus à la vie collective. Ils ne logent personne, ne produisent rien, n’embellissent rien, ne sécurisent rien. Ils restent là, immobiles, fermés, poussiéreux, comme si la ville devait supporter indéfiniment l’abandon de quelques propriétaires invisibles.
Le problème est plus grave qu’il n’y paraît. Un bien abandonné n’est jamais neutre. Au début, il n’est qu’un local fermé, un terrain non entretenu, une façade qui se dégrade. Puis la poussière s’accumule, les herbes poussent, les murs se fissurent, les déchets apparaissent, les odeurs s’installent. Peu à peu, le lieu change de fonction. Ce qui devait être une propriété devient un refuge informel, un coin de beuverie, un espace de nuit, un dépôt sauvage, parfois un danger pour les enfants et les passants. Les terrains vagues se transforment en décharges ouvertes. Les locaux fermés attirent les intrusions. Les immeubles sans entretien deviennent des menaces silencieuses. Ainsi, l’abandon privé finit par produire un désordre public.
On comprend bien que la propriété privée est un droit fondamental. Nul ne peut ni ne doit traiter à la légère le bien d’autrui. Une maison, un terrain, un commerce, un héritage, un immeuble sont liés à des histoires familiales, à des efforts, à des droits, parfois à des conflits de succession compliqués. Mais la propriété privée ne peut pas devenir un droit à nuire à la ville. Posséder ne signifie pas abandonner sans conséquence. Lorsqu’un bien non entretenu met en danger le voisinage, dégrade le paysage urbain, favorise l’insécurité ou devient une décharge, il cesse d’être une affaire purement individuelle. Il entre dans le domaine de l’intérêt général.
L’abandon privé devient un problème public
Le citoyen ordinaire voit bien cette réalité. Il la voit chaque fois qu’il passe devant un terrain rempli de gravats, de bouteilles, de sacs en plastique et de mauvaises herbes. Il la voit lorsqu’un ancien local commercial, fermé depuis trente ou quarante ans, assombrit une rue entière. Il la voit lorsqu’une maison abandonnée devient un lieu de rassemblement nocturne, de bruit, de consommation d’alcool ou de comportements inquiétants. Il la voit lorsque les voisins doivent appeler les autorités parce qu’un mur menace de tomber, ou qu’un incendie peut se déclarer à cause des déchets entassés. Le problème n’est donc pas théorique. Il touche la propreté, la sécurité, la santé, la valeur immobilière, l’image de la ville et la qualité de vie.
Dans certains centres urbains, cette situation est d’autant plus choquante que le foncier est rare. Des terrains bien placés restent inutilisés pendant des décennies, alors que les communes cherchent des espaces pour des équipements publics, des parkings, des jardins, des marchés organisés, des activités culturelles ou des logements. Des locaux commerciaux demeurent fermés alors que des jeunes cherchent désespérément un endroit pour lancer une petite activité. Des bâtiments entiers se dégradent alors que la ville manque d’espaces vivants. Il y a là une absurdité économique et sociale : des biens existent, mais ils sont gelés ; des besoins existent, mais ils restent sans réponse.
Il faut aussi parler des propriétés d’étrangers ou de propriétaires absents. Certaines sont prises dans des situations administratives compliquées. D’autres sont simplement oubliées ou laissées en suspens. Les propriétaires vivent ailleurs, ne visitent plus les lieux, ne paient parfois pas ce qu’ils doivent, ne répondent pas aux avis, ne réparent pas, ne clôturent pas, ne nettoient pas. Pendant ce temps, la commune, les voisins et les habitants subissent les conséquences. La ville se retrouve prisonnière d’un absent. Ce n’est pas acceptable. L’absence ne peut pas devenir une forme d’immunité.
Ce qui manque souvent, c’est un cadre clair, rapide et efficace permettant aux autorités locales d’intervenir. Les communes devraient pouvoir identifier ces biens, avertir officiellement les propriétaires, leur donner un délai raisonnable pour agir, puis intervenir si rien n’est fait. Il ne s’agit pas de confisquer arbitrairement, mais de responsabiliser. Nettoyer un terrain, sécuriser une façade, fermer une ouverture dangereuse, éliminer des déchets, réparer une clôture, empêcher les intrusions : tout cela devrait pouvoir être réalisé par la collectivité lorsque le propriétaire reste silencieux ou négligent. Les frais seraient ensuite inscrits à la charge du propriétaire, comme une dette liée au bien.
Pour une législation de responsabilité urbaine
Une telle politique exige une législation adaptée. Il faut sortir de l’impuissance administrative. Trop souvent, les autorités locales savent où se trouvent les problèmes, les habitants se plaignent, les dangers sont visibles, mais l’action reste lente, limitée ou juridiquement fragile. La commune ne doit pas être condamnée à regarder un terrain devenir une décharge parce que son propriétaire est absent. Elle ne doit pas attendre qu’un mur tombe pour intervenir. Elle ne doit pas laisser un local fermé depuis quarante ans devenir un point noir parce que les procédures sont trop lourdes. Une ville ne peut pas être gouvernée uniquement par la patience.
La loi devrait établir une distinction entre le bien momentanément fermé et le bien réellement abandonné. Un local fermé pendant quelques mois n’est pas un problème. Un immeuble non occupé mais entretenu n’est pas une nuisance. En revanche, un bien laissé sans maintenance pendant des années, avec dégradation visible, danger, saleté, occupation illicite ou trouble du voisinage, devrait être classé comme bien abandonné ou négligé. À partir de là, une procédure graduée pourrait être engagée : constat officiel, notification, délai de régularisation, intervention communale, facturation des frais, puis recours judiciaire en cas de refus ou de disparition prolongée du propriétaire.
Dans les cas extrêmes, lorsque le bien constitue une menace durable pour l’ordre urbain, la santé publique ou la sécurité, l’expropriation pourrait être envisagée, mais seulement avec l’appui des tribunaux et dans le respect des garanties nécessaires. L’expropriation ne doit jamais devenir une facilité. Elle doit rester une mesure exceptionnelle, encadrée, justifiée et contrôlée. Mais il faut qu’elle existe comme dernier recours. Car il est injuste qu’une ville entière soit prise en otage par l’abandon prolongé d’un bien situé au cœur de son tissu urbain.
Il faut également imaginer des solutions intermédiaires. Avant l’expropriation, il pourrait y avoir la mise en demeure, l’amende progressive, l’inscription d’une hypothèque pour récupérer les frais engagés, ou même la possibilité de mise en valeur temporaire sous contrôle communal. Un terrain abandonné pourrait devenir, provisoirement, un jardin de quartier, un parking organisé, un espace public aménagé ou une aire propre et surveillée, en attendant le règlement de sa situation. Un local fermé pourrait, dans certains cas, être intégré à une politique de réactivation commerciale, avec accord ou décision judiciaire. L’objectif n’est pas de punir pour punir, mais de rendre la ville habitable.
Cette question rejoint une idée plus large : la ville appartient aussi à ceux qui la vivent. Les propriétaires ont des droits, mais les habitants ont également droit à un environnement propre, sûr et digne. Une rue n’est pas seulement une addition de propriétés privées, elle est un espace partagé. Quand une façade s’écroule, quand un terrain sent mauvais, quand des déchets s’accumulent, quand un local devient un lieu de délinquance, c’est toute la communauté qui paie le prix de l’inaction.
Il est temps de penser une véritable responsabilité urbaine. Le propriétaire responsable n’a rien à craindre. Celui qui entretient son bien, même fermé, respecte la ville. Celui qui ne peut pas construire immédiatement mais clôture, nettoie et sécurise son terrain accomplit son devoir. En revanche, celui qui laisse son bien pourrir pendant des décennies ne peut pas demander à la société de supporter gratuitement les conséquences de son abandon.
Nos villes tunisiennes ont besoin de propreté, de beauté, de sécurité et de vie. Elles n’ont pas besoin de terrains morts, de locaux fantômes et de ruines tolérées par habitude. Une propriété abandonnée n’est pas seulement un problème de pierre, de mur ou de titre foncier. Elle est le signe d’un désordre plus profond, celui d’une responsabilité absente. Et une ville qui accepte trop longtemps l’abandon finit elle-même par s’habituer à la dégradation. Or nos villes méritent mieux que cette résignation. Elles méritent une loi, une volonté et une action qui rappellent à chacun une vérité simple : posséder un bien, c’est aussi répondre de ce qu’il devient.