Le marché de l’immobilier tunisien traverse actuellement une zone de turbulences d’une gravité inédite, s’inscrivant dans une crise structurelle à la fois paradoxale et étouffante. D’un côté, la Tunisie affiche une surabondance apparente de logements, avec un parc global qui dépasse le nombre de ménages de près de 800.000 unités. De l’autre, l’accès à la propriété est devenu un parcours du combattant quasi infranchissable, en particulier pour la classe moyenne, qui constitue le socle historique de la stabilité sociale et économique du pays. Face à l’érosion continue du pouvoir d’achat et à une inflation galopante, s’offrir un toit décent relève désormais de l’illusion pour une large frange de la population.
Cette flambée des prix a engendré une forte régression du volume des ventes, un gonflement des stocks d’invendus, notamment dans le segment du haut standing et une baisse de 80% des investissements et des mises en chantier. Dans le même temps, les prix ont continué à flamber. Selon les données de la plateforme spécialisée Moubawab, le prix moyen des biens immobiliers a bondi de 7% en une seule année, tandis que le marché locatif subissait une pression tout aussi agressive, affichant une hausse moyenne des loyers de 7,5%.
Les tarifs au mètre carré deviennent prohibitifs dans les grands centres urbains et leurs périphéries. Dans le Grand Tunis, le prix moyen général s’établit à 3.691 dinars/m2. Dans les banlieues huppées telles que La Marsa ou les Jardins de Carthage, les prix s’envolent allègrement pour osciller entre 4.700 et 5.400 dinars /m2. Même dans des zones traditionnellement prisées par la classe moyenne, à l’instar de la Cité El Ghazala à l’Ariana, les appartements neufs de haut standing varient entre 2.900 et 3.500 dinars/m², tandis que l’ancien oscille entre 2.378 et 2.778 dinars/m². Les villas indépendantes y dépassent quant à elles régulièrement la barre des 800.000 dinars, sur fond d’une pénurie chronique de terrains à bâtir dont le prix moyen stagne autour de 950 dinars/m², et grimpe même jusqu’à 5.000 ou 5.500 dinars le mètre carré dans les zones les plus tendues.
«Les prix connaissent une hausse ininterrompue, mais les volumes des ventes ont régressé de 80% comparativement aux niveaux enregistrés durant les années précédentes, poussant de nombreux citoyens vers les loyers dont les prix ont également explosé», s’inquiète le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, Hechmi Meliani.
Fait étonnant : la fameuse loi de l’offre et de la demande ne s’applique pas dans ce contexte. Le principe de cette loi est simple : plus le prix d’un bien augmente, plus les gens qui le produisent cherchent à en vendre ; en revanche, les acheteurs sont moins nombreux ou achètent en moins grande quantité, ce qui entraîne inéluctablement une baisse de prix. C’est que la flambée des prix de la pierre en Tunisie ne relève plus d’une simple fluctuation conjoncturelle tirée par la spéculation ou l’orientation des investisseurs échaudés par la baisse des actions vers la «pierre», mais d’une véritable surchauffe structurelle.
De nombreux facteurs économiques et financiers interdépendants étranglent l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière. Côté offre, les promoteurs font face à une raréfaction chronique des terrains aménagés constructibles, propulsant les coûts fonciers initiaux vers des sommets.
À cela s’ajoutent l’envolée systémique des prix des matériaux de construction sous l’effet direct de la hausse des cours mondiaux de l’aluminium et du cuivre, le coût de la main-d’œuvre qui a triplé depuis 2010, ainsi que l’impact fiscal direct de l’application d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19% sur l’immobilier résidentiel. Ce surcoût est lourdement et inévitablement répercuté sur le consommateur final.
Des réformes coordonnées sont nécessaires
Côté demande, l’analyse du marché met en lumière un décrochage flagrant et insoutenable entre l’évolution des revenus et celle des prix. Au cours de la dernière décennie, alors que les prix des appartements progressaient à un rythme moyen de 7,1% par an, les salaires n’ont augmenté en moyenne que de 5%, brisant net la capacité d’endettement des ménages.
Le coup de grâce provient des conditions de financement bancaire. Avec un taux directeur de la Banque centrale maintenu à 7%, les taux d’intérêt des crédits au logement oscillent actuellement entre 9% et 12%. De surcroît, les banques limitent rigoureusement la capacité d’endettement à 40% des revenus des salariés et durcissent drastiquement les exigences d’autofinancement. Concrètement, un ménage moyen gagnant 3.000 dinars par mois ne peut prétendre qu’à un crédit lui permettant d’acquérir un bien d’environ 135.000 dinars. Or, à ce prix-là, il est aujourd’hui rigoureusement impossible de trouver un appartement de type S+2, le logement le moins cher du marché oscillant désormais entre 300.000 et 400.000 dinars, voire entre 700.000 et 900.000 dinars pour les biens standards dans les grands centres urbains.
Face à cette forte déconnexion entre les prix et le pouvoir d’achat des ménages, les professionnels du secteur plaident pour des mesures correctives urgentes. Le président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers dresse un constat sans appel de la situation.
«Sur les 3.372 promoteurs immobiliers enregistrés en Tunisie, 700 seulement demeurent réellement actifs, les autres luttant pour leur survie dans un environnement économique hostile», révèle-t-il.
Pour sortir de cette impasse structurelle, le statu quo n’est plus une option. Des réformes profondes, coordonnées entre l’État, la Banque centrale de Tunisie (BCT) et le système bancaire s’avèrent impératives pour réaligner l’offre immobilière sur la réalité des bourses tunisiennes. Les promoteurs immobiliers proposent notamment d’injecter les 380 millions de dinars annuels générés par le Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS) dans des crédits à taux bonifiés avoisinant les 3%. L’objectif stratégique est de plafonner les mensualités de remboursement entre 15% et 20% de l’ancien loyer de l’acquéreur, permettant ainsi à un salarié aux revenus moyens de devenir propriétaire sans asphyxier son budget familial.
L’intérêt doit également se porter sur le renforcement du mécanisme de la location-accession, qui a été déployé récemment par la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT), ainsi que sur le développement de l’offre de logements abordables en imposant aux promoteurs privés la réservation d’un quota minimum de logements économiques et sociaux. Une autre piste consiste à dissocier le foncier du bâti en permettant aux acquéreurs d’acheter uniquement les murs tandis que l’État ou l’Agence Foncière d’Habitation (AFH) conserve la propriété du terrain, ce qui permettrait de faire baisser immédiatement le coût d’acquisition initial de près de 20%. De même, la révision des cadres réglementaires et le déblocage des milliers de biens dont la situation juridique est gelée redonneraient des couleurs à un marché asphyxié. Ce n’est qu’en agissant sur la cherté des intrants et la rigidité du financement que l’on peut éviter que la propriété ne devienne un privilège exclusif réservé aux plus fortunés et parer aux dérives de l’informel et de la construction anarchique.
Walid KHEFIFI